房贷“红线”会带来怎样的影响?

去年年底，央行和银保监会联合发布通知，对银行的房贷业务画出两道“红线”，新规将从今年1月1日起正式实施，此举将对房地产市场带来全面影响。

这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款画出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。通知将银行分为五类，按照规模大小分别从村镇银行到大型银行，不同种类的银行对应不同的监管要求。以房地产贷款占比来看，上限从12.5%到40%不等；以个人住房贷款来看，上限从7.5%到32.5%不等。如果银行的贷款集中度超过了规定红线，必须制定过渡期内逐步达到管理要求的调整方案。

对于此次给银行房贷设置红线的目的，央行和银保监会表示，主要是“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构的稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”。简单理解，就是为了控制银行资金过度流向房地产市场，万一房价大幅下跌，可以避免金融体系遭受巨大风险。

去年12月，银保监会主席郭树清发表《完善现代金融监管体系》，文中有一段专门论述房地产泡沫和金融危机的关系，他认为，“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

正是基于这种认识，为了避免中国经济遭受房地产灰犀牛的冲击，监管层对银行的资金流向房地产市场设置了两道红线，在房地产风险和中国金融体系之间搭建起一面防火墙。

由于房地产市场是一个金融属性极强的市场，央行设置贷款红线，将在房地产市场带来不小的影响。设置房地产贷款占比上限，将首先压制开发商的融资渠道。最近几年，监管层一直在控制开发商的资金杠杆。去年8月，住建部和央行联合召开座谈会，邀请部分重点房企参加，从剔除预收账款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比三个重要财务指标，全面约束开发商的债务扩张能力。这一次从银行的角度设置房贷红线，对开发商的融资能力起到釜底抽薪之效。

个人购房者的贷款也将受到影响，申请房贷可能会变得越来越难。如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。

以去年上半年的数据来看，在大型银行中，建行和邮储银行的个人房贷占比超过了32.5%的红线要求，按照新规，这两家银行的个人房贷占比需要在过渡期之内慢慢调整到红线之内，这也就意味着，这两家银行的个人房贷业务可能会有所收紧。其余几家大型银行，工商银行、农业银行和中国银行均满足了新的监管要求，个人房贷占比低于红线2个百分点左右，虽然尚未触线，但是继续扩大房贷规模的空间也不宽裕。从中型银行来看，招商银行、兴业银行都超过了红线，这两家银行的个人房贷占比也需要调整到红线之下，浦发银行和中信银行距离红线不到1个百分点。

从上述这些大中型银行的房贷业务来看，虽然真正超过红线的只有4家，但是接近红线的银行数量并不少，这也就意味着，如果要满足监管新规，很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制，对购房者来说，这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。

央行对银行的房贷设置两道红线之后，可能会对房价走势带来一定的下行压力。国内房价的走势和银行住房贷款有非常密切的联系，房价上涨很大程度上依靠房贷增速来支撑。从过去10年的房价走势来看，房价大涨的周期之内，基本上都伴随着房贷大增，反之，房价低迷的时候，房贷增速也会明显放缓。2009年国内房价大涨，当年的个人房贷增速高达40%，2012年楼市低迷，当年个人房贷增速仅为12%。经过了几年低潮之后，房价在2016年再度大涨，当年个人房贷增速高达36.7%。随着“房住不炒”政策正式出台，国内房价涨幅趋缓，最近几年的房贷增速再度回落，2019年的个人房贷同比增长16.7%，如果按照新的红线要求，个人房贷增速还将继续放缓，房价将失去重要的支撑。

从房地产企业来看，最近几年房企融资渠道被全面收紧，而国内房企在2021年将迎来偿债高峰，到期偿还债务预计超过1万亿元，将创下历史新高。最近几年，房企主要通过借旧换新的方式来维持资金链运转，进入2021年之后，这种资金运作模式将会越来越难，一方面房企的债务杠杆受到约束，同时新的银行房贷红线也阻止了更多的银行资金流向房企。在巨大的偿债压力面前，如果房企的借债能力下降，将不得不通过销售回款来维持现金流，而最有效的办法就是通过降房价来实现快速回款，避免现金流断裂。

央行和银保监会对银行房贷设置两道红线，本意是为了防止房地产风险蔓延到金融体系，不过要是万一引发房价下跌，可能会适得其反，反而使得房价下跌自我实现。监管层也是考虑到潜在的冲击，表示“人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构的实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排”。

建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？监管层表示，“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展”。