一场疫情，改变中国的楼市格局丨原创

城市的高楼大厦总有迷人的魅力。/图虫创意

“如果你在三四线城市持有房产，最好的做法是‘抓紧抛售’。”

经济学家马光远认为，中国的城市和房地产格局可能会因为此次疫情而“重新洗牌”。“对有些城市来讲，城镇化进程没有结束，人往大城市流动的趋势没有结束。

在这种情况下，在人流、产业流、信息流、物流各个方面居于区域优势的城市，无论大小，只要具备这些特点，房价可能还会上涨。”

那么，疫情会倒逼此前收紧的楼市松绑吗？

上海交通大学特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭表示，要理解中国城市，需要先理解中国楼市。他认为，中国的楼市长期存在“空间错配”的问题。

“过去十多年，人口流入较多的东部大城市，包括一线城市，总体上土地供应量收得比较紧，尤其是上海和北京。

一线城市的楼盘总是人头攒动。/图虫创意

一线和准一线城市存在被抑制的需求。但人口流出频繁的一些中西部中小城市，人口甚至会出现负增长。

所以，这些地方在这些年加大投资力度，建了很多所谓新城、新区，也出现了很多‘消不掉’的房地产库存。”

“我觉得，在人口流入需求大的地方可以放松管制，刺激住房的购买，带动接下来的住房建设，让土地供应和人口流动方向一致。如果真能这样做，那为什么不去做呢？”

但更令陆铭担心的是另一件事，那就是适度放松管制，可能会有很多人给地方政府“扣帽子”，认为这种举措触碰了“房住不炒”的底线。

“我反而觉得，只要是符合经济发展规律和城市发展规律的举措，就不必在意到底触碰了这个底线还是那个底线。这是可以放手去做的。”

新一线城市杭州正在成为年轻人的新选择。/图虫创意

当被问及中国城市未来房价走势时，陆铭告诉《新周刊》：“我只能说，未来人口的流动，仍然会向城市群特别是中心城市和都市圈集中。需求肯定是集中在这些地方产生的，所以要问房价涨不涨，得看具体城市的供给。

如果供给跟需求一致，房价不一定会暴涨；但如果有需求，供给跟不上，那么房价就会上去。这是人口流入地的情况。

而在中西部那些人口流出地，我觉得大家就别抱太大希望了，在这些城市，需求肯定是萎缩的，你要说房价会持续上涨，我都觉得是痴人说梦啊，这基本上是不可能的。”

根据他以前做的研究，和本地城镇户籍的人口相比，一个没有本地户籍的外来常住人口，其消费需求平均低17%—20%。

那么，在针对外来人口的住房供应加大、外来人口市民化加快的情况下，一个到北上广深这些一线城市打拼的外地人能有更好的入户条件，哪怕他买不起房子，也可以通过廉租房、公租房的形式来安居乐业，“那么这部分被抑制的消费需求也可以释放出来”。

来了就是深圳人。/图虫创意

具体到土地供应和人口流动层面，国内城市发展的大方向，是用供应匹配人口流动，所以如今风头正盛的“新基建项目”如果能够适应这个趋势，那么在空间结构的维度上，也应该顺应人口流动的这个方向，“把投资方向跟人口流动的方向结合，和城市群、都市圈、中心城市的发展结合在一起，可以提高投资的回报和效率”。

陆铭还建议，符合各城市积分落户标准的外来人口，可以在不附加其他条件的基础上让他们直接落户。

“在城市居住十多年的外来人口，其实不需要什么标准，可以把他们直接市民化；居住超过五年的人的落户，也可以排上日程。”

另一方面，疫情的暴发，也让城市密度的话题再次成为舆论焦点。

有人提过一个问题：此次疫情的“风暴中心”武汉，在过去两年里也参加过在各城市间展开的“抢人大战”，那是否意味着，中国城市的未来趋势是减少城市人口密度和人口流动频率，以防止类似疫情的公共事件发生？

“抢人大战”在各大城市轮番上演。/图虫创意

国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎不同意这个观点。他认为，疫情属于短期冲击，不会改变中国城市空间演变的基本方向。

“未来，中国的中心城市仍然会得到较大发展。中心城市引领都市圈、城市群，城市群推动区域协调发展的基本路径不会改变。城市会越来越大，人口会继续向大城市集中。”冯奎说。

陆铭则认为，降低城市人口规模和密度，不能有效防止疫情产生和传播，不应用疫情为反对城市化和高人口密度的城市背书。

“这次新冠肺炎疫情从武汉这样一个千万级人口的城市开始，很多人凭直觉认为，病毒的传播和人口规模、密度有关。这让我想起上海2015年跨年夜的踩踏事件，很多人把踩踏事件和人口规模、密度联系在一起。”陆铭说。

人口规模较小的海滨城市青岛也面临发展后劲不足问题。/图虫创意

那么，踩踏这种突发事件，更容易在高人口密度城市产生吗？

“大家到网上搜一下，会发现踩踏事件也经常在一些中小城市产生，比如赶集的时候就会发生。这次疾病传播也一样，新冠肺炎疫情首先在武汉暴发，但到目前为止，与这次疫情相关的大量信息表明，它跟食用和交易野生动物有关。除非你认为大城市和人口密度高的城市有更多野生动物的食用和交易，这种城市人口规模和疾病发生之间的关系才能建立起来。”

陆铭打了个比方：“如果把武汉人口从1000万减少到800万，大家觉得这20%的人口规模减少会对这次疫情产生和传播有什么实质性影响吗？就这么一个很简单的问题，大家也应该有答案了吧？”

人们越发向往花园城市。/图虫创意

“但事实上，我们来想想，如果把这个变成一个公共政策，你不知道下一次还会不会发生类似的疫情。如果我们真相信降低人口规模和密度可以防止疫情产生和传播，把全国的城市人口全部降低20%，那会是什么结果？”

陆铭指出，不能因为疫情的扩散，就把疫情暴发的症结归因于那些“需求性人口流动”。

“大家不能怪人口流动，因为一个国家的人口跨地区流动太正常了，我们需要减少的，是和制度性因素相关的人口流动。”

他的建议是，通过户籍制度改革，让大量跨地区流动的人口在居住、就业的地方安居乐业，成为市民。

“这样，春节期间就可以避免超大规模的人口流动。这样既能解决外来人口的归属感问题，又能防止病毒在特殊时期的集中扩散。”