房价飙升，卖房者可能需缴更多的税

近年来，房屋市场-直是卖方市场，特别在新冠疫情期间。但对房主来说，在某些情况下，更多的收益可能也意味着需缴更多的税。

几十年来，大部分美国人在卖房时都无需支付资本利得税，除非卖房利润超过了-定限额。但会计师认为，房价的暴涨可能会让更多房主在出售时发现要为额外的收入缴税，如果长时间持有房子更

是如此。.

出售主要住房是否应缴税取决于几个因素，包括是否获得资本利得税"豁免额”，即出售时可从应税利润中减去的数额。现行税法允许的豁免额基于报税状态:已婚夫妇联合报税时为50万美元，单身人士报税时为25万美元。可是，如今的房价让卖家越来越容易超过这一自 1997年制定以来就没变过的豁免额。根据美国房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors)的数据，在过去10年里，早期单户住宅的出售价格增加了-倍多，去年达到353600美元。 因此，该协会的注册公共会计师、联邦税收政策主任埃文利迪亚德(Evan Liddiard)示，需要缴资本利得税的可能性正在变大。利迪亚德说:“如此一 -来，有的房主可能会不愿卖房，而这将进一步挤压已经吃紧的房产供应量。”他又说:“到目前为止， 情况还不明朗。"西雅图的会计师格雷格怀特(Greg White)说: "这种担忧在沿海地区的高房价市场尤为严重。 如

果在旧金山、西雅图、纽约或波士顿，很容易超过50万美元的限额。”

想获得豁免额，就必须拥有住房，并且在卖房交易结束前的5年里至少有两年将其作为主要居所。就征税而言，每人一次只能有一-个主要居所。通常来说，这是一个人居住时间最长的地方，会被记录

在报税单、选民登记卡和驾照等文件上。

而这两年不一定是连续的;在5年的部分时间里，可以有-个不同的主要居所。假设，你在10年前以30万美元买了-套房，在2021年以60万美元卖出，收益为30万美元。如果卖

房者为已婚人士，就无需缴纳资本利得税，因为收益低于50万美元。但若是单身人士，可能就要为

超过25万美元上限的5万美元缴税。

不过，你可以通过一些方法来减少应税收益的数额。可以减去出售房屋的相关费用，比如房地产佣金、转让费和评估费。

你还可以在购买价格中加入多年来对房屋进行改造的成本，以此增加”基础额”，即计算收益时的基准数额。这些改造项目必须要能增加房屋价值并延长使用寿命。纽约Prager Metis公司的高级会

计师迈克尔.杜兰特(Michael Durant)说:“更换家中管道符合条件， 但更换- -个淋浴头就不

行。”

财务规划及财富管理公司Edelman Financial Engines的理财总监伊莎贝尔巴罗(Isabel Barrow)说:“增加一个房间、 改造厨房或更换屋顶，这些费用都可以加入基础额，这有助于减少收益及相

关税费。”巴罗建议，房主可用电子表格记录改造项目的日期和成本，还应保存收据、发票和设计图来证明房产基础额增加了。

持有至少一年的资产，通常较低。短期收益则按普通收入税率征税(有的州可能按当地的资本利得税征收)。

如果有第二套房子作为周末度假房，那要怎么处理呢?劳里德森说，资本利得豁免权或许也适用,这取决于如何使用该房产。例如，有一对夫妇住在华盛顿特区，并在城外有一个周末度假房。 妻耔

退休后搬到了周末度假房，随后这对夫妇宣布该住房为主要居所。(丈夫在 工作时间住在城里的房子，周末住在妻子的"新” 主要居所)。丈夫退休后，他们出售城中住房时就符合资本利得豁免权

的条件，因为在出售前至少有两年时间，该住房是他们的主要居所。再过两年，他们卖掉“新”主要居所(以前是周末度假房)，也可再次获得资本利得豁免权。

劳里德森说: "关键是时机， 以及如何使用房屋。如果他们同时卖掉两套房就不行了。”然而，有时也不可避免要缴税。

加州安大略市的注册会计师约翰P舒尔茨(John P. Schultz)说: "过去- 年里， 这已成为一个多次讨论的话题，因为加州住房价格持续飙升,它将继续成为讨论的焦点。”

国会研究服务部(Congressional Research Service)最近一份报告显示:“鉴 于对近期房价和总体通货膨胀的担忧，政策制定者可能希望重新考虑25万美元和50万美元的上限”

报告称，如果提高豁免额来反映1998至2021年“平均住房价格"的变化，那么现在单身房主的豁免额为65万美元，已婚夫妇共同申报的豁免额为130万美元。