按照市场研究机构诸葛找房的数据，今年6月份，一线城市的平均租金为88.15元/平方米·月，环比下跌0.29%。从以往历史数据来看，除了2020年6月份一线城市因为疫情导致租金下跌，其他年份的6月份租金都明显上涨。

当前房地产市场的不景气，主要体现在购房市场，而这种寒气开始逐渐向租房市场传导。国家统计局的数据也揭示了当前租房市场的状况。我国的CPI指数最近一直在低位运行，房屋租赁价格下跌，就是拉低物价指数的重要因素之一。

从5月份的CPI数据来看，同比涨幅只有0.2%。在CPI构成的八大类别中，五项上涨，其余下跌的三类商品分别是居住、生活用品和服务以及交通通信。按照我国CPI的统计方式，居住一类并不是指房价，而是指房租。国家统计局的数据显示，5月份的房屋租赁价格同比下跌0.2%，环比下跌0.1%。

国家统计局的数据和市场研究机构的房租数据形成了一定的印证，显示出当前租房市场进入了下行阶段。尤其值得注意的是，一线城市一向是租金最坚挺的区域，现在为何也出现租金下跌呢？

背后的原因，要从最核心的供需关系来探究。

按照常理，6月份是大学生毕业季，尤其是一线城市，更是很多毕业生的首选。今年的高校毕业生创下了1158万人的新高，原本应该推高一线城市的租房价格，但是一线城市的租金不涨反跌，原因在于年轻人的失业率也创下了新高。今年5月份，青年失业率高达20.8%，这就意味着大量年轻人找不到工作，房租负担能力大大降低，很多“北漂”“沪漂”的年轻人只能选择与更多的人一起合租，或者住到更偏远的地区，以一切方式节省房租开支，这就使得租房市场的需求能力下降。

从一线城市来看，由于租金和其他生活成本很高，最近几年，很多人选择离开一线城市，转而去压力较小的二线城市打拼。2022年，我国四大一线城市的常住人口全部减少：北京常住人口2184万人，比上年减少4.3万人；上海常住人口2475万人，比上年减少13.54万人；广州常住人口1873万人，比上年减少7.65万人；深圳常住人口1766万人，比上年减少1.98万人。连人口最年轻、人口流入最快的深圳，去年都出现了人口减少。

四大一线城市的常住人口集体减少，一方面有人口自然增长和老化等方面的因素，更主要的原因还是外来人口流入减少。由于就业机会减少，加上生活成本太高，很多人不得不放弃一线城市，回流到二线甚至三线城市。在这样的人口流动趋势下，一线城市的租房需求随之萎缩，租金也就不再坚挺。

除了需求层面萎缩之外，租房市场的供应增加，也加大了房租下跌的压力。最近几年，我国开始大力发展租房市场，将租房市场提高到和购房市场并列甚至更加重要的地位。2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。表明将住房租赁市场提高到和购房市场同等重要的地位。2017年的“十九大”报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，从“购租并举”到“租购并举”，“租房”的重要性更是超过了“购房”。

2021年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。租房成为我国住房保障体系的重要组成部分。

在这样的背景之下，最近几年，住房矛盾最为突出的一线城市纷纷加大对租房市场的扶持力度，包括对租赁住房的土地给予倾斜，整合城中村的住房资源等，以各种方式增加租房市场的供应。

比如深圳，今年4月份宣布将提高“十四五”保障性住房的目标，将原本的54万套（间）提高到不少于74万套（间）；计划筹集公共租赁住房6万套、保障性租赁住房60万套（间）以及共有产权住房8万套。2023年深圳要建设筹集保障性住房18.5万套，而其去年一年的一手和二手住宅成交套数也不过5万多套，深圳提供保障房的力度可见一斑。

上海的保障房目标是，“十四五”期间形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间）、宿舍床位20万张。

北京的“十四五”保障房目标是，“将力争建设筹集公租房6万套、保障性租赁住房40万套（间）、共有产权住房6万套。同时加大保障性住房建设用地供应力度，新增保障性租赁住房、公租房、共有产权住房供地占住房用地比重分别不低于15%、10%、15%”。

广州的保障房目标是，到2025年完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。而广州在“十三五”（2016年到2020年）期间，一手住宅的成交量只有50多万套。

从一线城市来看，租房市场的供给越来越多，需求却越来越萎缩，供需天平的失衡导致租金下滑。一线城市的房租下跌，对于需要租房的民众而言，自然是好事，可以极大地减轻在大城市的生活成本。

房租下跌，对于房价可能会形成新的压力。对于房东而言，持有一套投资性房产，主要回报来自于房屋增值及房租。现在购房市场低迷，房屋增值的空间越来越小，贬值的可能性越来越大，在这样的背景下，房租就成为房东的主要回报点。当房租也开始下跌，甚至无法覆盖房贷成本，那么房东的持有成本就会越来越高。如果房屋无法增值，租金又在下跌，很多房东可能会考虑出售房产，反过来就会进一步加剧房价的下行压力。