买房的新常态

现在是年轻人买房的时机吗？

这一周，跟楼市相关的政策调整不断。5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套住房贷款利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）-20BP，二套房贷款利率下限按现行规定执行。5月20日，央行公布了新一轮LPR：1年期为3.7%，5年以上为4.45%。跟之前执行的4.6%相比，下调了15个基点。这也是从2019年8月LPR报价机制改革以来，首次单独下调5年期品种。虽然对于很多有潜在买房需求的人群来讲，“差的不是每个月要还的利息，而是首付”，但这些利率调整以及过去几个月里很多城市出台的楼市松绑政策都是强烈的信号。杨现领博士出版过多本房地产经济研究的专著，现在是空·白研究院的创始人，他说：“这意味着从2016年开始的楼市调控周期接近了尾声。”

对普通人来讲，现在的情况显得很复杂。6年收缩政策的叠加让“房住不炒，不把房地产作为刺激宏观经济的短期工具”深入人心，开发商看起来确实被框住了，爆出经营困难的新闻。另一方面，不但金融机构下调了首套房利率，最近几个月有102个城市130次调整了楼市政策，分别从降低首付比例，下调房贷利率，提高公积金贷款额度，放松限购、限贷、限售，人才购房补贴和放宽落户条件等方面给楼市松绑。

站在这些相互矛盾信息的交织点上，最敏感的群体大概就是刚需，特别是想在热点城市安家落户的年轻人。那么，应该如何看待今天的房地产市场和未来的房价呢？

首先要明白过去6年发生了什么。中国从1998年启动商品房市场至今24年，经历了6个小周期的波动。夏磊是国海证券首席经济学家，政策和地产首席分析师，根据她在学术畅销书《全球房地产》中的研究，每轮小周期结束，房价累计增速-2%到54%。这一轮的调控跟前面5次相比有特殊之处，前面几个周期每个都在3年左右，这一次持续了接近6年，不但调控周期最长，使用的工具和手段也最多。

本轮调控开始于金融放松的大背景，主要目的是防范房地产泡沫过大、房价过高、杠杆过高带来的系统性金融风险。夏磊说：“这一轮调控开始于2016年9月30日北京发布楼市调控新政。当时M2的增速非常快，M2是广义货币供应量，它与经济增长、流动性、通胀水平等有密切关系。那时一线城市房价上涨速度非常快，带动三四线房价也开始上涨，举国皆涨，如果不调控，会积累巨大的房地产泡沫风险。”

收缩到今年，楼市低迷。杨现领说：“今年1～4月份房地产市场的经营状况跟去年相比，新房交易好一点的城市，比如北京，同比下降幅度30%，最差的佛山、惠州等地，同比下降70%。”除了交易数据，楼市状况还可以观察套均总价，这个指标代表着谁在买房。杨现领说：“以南京为例，去年房屋成交均价保持在300万到350万元，今年可能只有250万元。说明现在买房的人是刚需中的刚需，比如小孩马上要上学了，面临落户或者生孩子了必须要换个大房子。这种情况下，套均总价相对是比较低的。”

刺激政策陆续出台，按照以往的经验复苏有时滞期。夏磊仔细研究过6个周期的数据，在下行周期里曾经有过两轮以刺激为基调的政策。从楼市松绑到房地产市场恢复繁荣的传导路径和时间来看，她说：“第一轮是在2008年到2009年，受到全球金融危机影响全国商品房销售面积增速一度下探到-35.7%。全国范围内下调首付比例、贷款利率，政策出台之后销售面积增速逐步回升，并且在5个月后转为正增长。第二轮是2014年到2016年，当时全国商品房销售面积一年多持续为负。政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，并且在2016年4月份增速攀顶到44.1%。”

这一次刺激将产生何种效果，三年疫情让它充满变数。杨现领说：“很多城市的房价基数已经很高了，消费者对未来的收入预期不确定、不乐观，很难在这个时候做重大的决策。”但是，对于“刚需”或者“刚改”人群来讲，开发商遇到经营困难，大量消费者处于观望中，购房政策陆续放松，这样的波谷能够蹲守到一个购房时机，甚至等到一个更低的可能性吗？中国房地产发展到今天，已经很难得出一个简单的结论。杨现领说：“如果是一个刚工作3到5年的白领，没有家庭支持首付，其他城市可能有机会，在北京捡到一个房价特别低谷的机会比较难了。北京的供应量和需求量一直很平稳，疫情有短期的冲击，但现在新房交易量的恢复是全国最好的。”

如果在一线城市生活，有些生活阅历的人可能都经历或者听到过抓住时机买房的故事，但那样的好时光可能一去不复返。不知不觉中，从北京、上海等热门城市开始，中国其实陆续在进入一个房地产的新常态。因为买房被看作人生标配，很多年轻人的升学、就业等人生选择时常与房价捆绑起来，现在恐怕要了解一下中国房地产的发展以及未来了。

2014年是买房的最后一个窗口期

李慧（化名）2004年大学毕业进入房地产行业，从一线销售做到好几家公司的销售总监，亲身经历了北京房价是怎么涨起来和开发商生意怎么难做的。中国1998年进行住房商品化改革，她入行的2004年正好是起步期的一个爬坡阶段。“我当时任职的公司在东四环东风北桥附近有一个项目，开盘价是6000多块钱，卖了差不多一年多的时间，收盘时房价收在了将近一万块钱。”李慧说。当时，北京房价不但涨得快，而且已经不便宜了。她说：“这个楼盘主要的客户是在酒仙桥一带的爱立信、诺基亚等外企上班的白领。大部分都是父母拿积蓄给孩子付首付，孩子自己还月供这种模式。”靠自己的工资攒首付，已经快跑不过房价涨幅了。“我记得有个客户是新加坡航空公司的空姐，她当时每月工资有一万五六千，还有一个客户是迪士尼的部门经理，看起来很光鲜，工资每个月也就是一万多。他们都属于年轻人里的佼佼者了，但也是家里面支援了首付。”李慧说。

房价爬坡吸引了炒房客的关注。李慧说：“2006、2007年左右，大家已经看到房地产的利好，把它当作一种资产配置，异地在京购房的需求特别旺盛。”2006年中国经济增长率达到10.4%，上海成为第一个GDP破万亿的城市，2008年北京GDP破万亿。宏观经济向好，互联网行业进入到享受红利的阶段。楼市繁花似锦、烈火烹油。李慧说：“那几年挣钱比较容易，很大一部分流向了房地产。当时的政策也是鼓励发展房地产和购房的，开发商拿地成本不高，信贷政策非常好，也没有限购。比如说山西、浙江的客户，很多组团来北京一个单元一个单元地买。”

即便2008年金融危机，楼市向好的底层逻辑也没有变化。李慧说：“金融危机影响下，开发商资金链变得紧张了，为了现金回流，很多公司降价走量。一些项目开发时定位在2万多元，最后差不多贴着成本1万～2万元就卖了。那是我经历的第一个楼市拐点，但实际上，因为一直有人口流入，北京的购房需求是在那儿的。只不过大家习惯了房地产一路向上爬坡，突然出现向下的波动就造成了恐慌。2009年以后，市场很快出现报复性反弹，我当时卖的一个项目开盘八九千，收盘在2万多，后面进入到二手房市场很短时间里就涨到了三四万。”

房价涨到2014年，当时北京很多媒体甚至打出标题“2014年是买房最后一个窗口期”。当时做出这个判断的是陶红兵。他现在是愿景集团董事长，聚焦于存量住宅领域，主要做社区更新改造和运营来提升小区的品质和价值。陶红兵在2006年担任思源经纪的CEO，带领思源经纪2010年在纽交所上市。2012年，他创立了高策地产服务机构，并且于2015年被链家收购。思源经纪和高策都涉及新房代理销售工作，陶红兵到链家做高级副总裁之后也主管链家的新房业务，对房地产市场非常了解。他说：“我其实2013年就讲过，未来10年北京四环内新房房价会超过10万元。当时北京平均房价是2万多元，我讲出这样的话被骂惨了。还有人找我聊，说以后不要在公开场合讲这样的话，会引起老百姓的恐慌。”

陶红兵做出这样的判断是有依据的。从房价的构成来看，60%多是土地成本，10%多是建材，10%多是税费，他说：“开发商的毛利是百分之十几，如果再把资金成本、管理成本去掉，利润是个位数。很多人对房地产行业不了解，算利润率用毛利除以成本，其实算错了，毛利应该除以销售额。毛利除以销售额之后还要算上项目的周期，一个项目少则3年，多则5年，年化利润率并不高。”懂得这个常识，再去看新拍卖的土地，就会预估出未来房价的走势。陶红兵说：“2014年6月，农展馆拍出去一块地。地价6万多元，如果算上开发周期、建材装修成本、资金成本等等，房价卖10万块钱都不一定保得住成本。以那块地为标志，北京四环内不会再有10万块钱一平方米以下的新房了。如果四环内新房不低于10万元/平方米，五环、六环递减，整个北京将来均价一定会涨到五六万。再看二手房市场，四环内没有新房之后，因为稀缺，二手房的价格也会涨起来。”

2014年还遇到了一次政策调控周期。陶红兵说：“2013年开始，国家出台了收缩房地产市场的政策，2014年是调控最严重的时候，整个房地产销售萎缩，房价在下降。但是到了2014年底，调控开始转为刺激，我就知道放水一定会涨房价。政策的传导期一般在3到6个月，所以，我当时说这3到6个月是最后的窗口期，房价一旦上去就很难回来了。”2015年到2016年，北京的房价进入到一个快速增长期，陶红兵说：“很短的时间里，均价从不到4万涨到了6万，最高的时候北京均价大概在6.3万到6.4万，现在回落到5.9万元。”

北京是全国楼市的一个缩影，中国的房地产市场是从一种饥渴状态发展起来的。计划经济时代，住房需求被优先发展重工业所挤压，1980年中国1.8亿城市居民人均住房面积只有5平方米。1998年，住房商品化改革，新房建设才进入快车道。发达国家也是从住房短缺发展起来的，《全球房地产》里总结：第一个是大建设阶段，为“二战”后20到40年，解决的是住房短缺问题。第二个是提质降速阶段，上世纪70年代到90年代，发达国家普遍出现了新开工峰值。在此之后，住房建设增速换挡。第三阶段是存量房阶段，二手房成为主要交易品种。这种发展演变的根本原因在于人口年龄结构、城镇化、经济增长的变化。

以发达国家为参考，夏磊认为，1998年到2013年是中国房地产“大建设”的15年：上世纪60年代到70年代婴儿潮一代先后进入到第一次买房的人生阶段，城镇化大幅度推进，经济高速增长，住宅新开工复合增速16.8%，住房短缺大为改善。从全国来看，2011年土地购置面积出现了峰值，意味着房地产市场逐步进入到提质降速的第二阶段，并向存量市场的第三阶段过渡。这其中，热点城市的房地产发展节奏更快，北京、深圳、上海在2002年到2003年就出现了土地购置面积峰值，2003年到2004年是住宅新开工的峰值，2005年到2007年是住宅销售的峰值，2011年到2015年已经进入到存量房市场。

什么样的年轻人买得起房

“大建设”的15年，区域、城市之间形成了房价梯队。北京和上海的楼市领涨全国，在房价、购买力、发展阶段等各个维度上跟其他城市拉开了距离。陶红兵在2014年曾经在接受采访时提到楼市发展要看北京和上海。他解释说：“2016年、2017年左右，北京和上海两座城市二手房的交易额占全国所有二手房交易额的一半以上。套数没有那么高，套数占10%多，但是它们的单价太高了。二手房在很多三、四线城市的交易量是微不足道的，因为大家买新房也很便宜，二手房便宜不了太多就不划算。另外，在北京和上海，二手房交易套数也超过了当地的新房，因此这两座城市已经进入了存量房市场，市区可开发新房的土地越来越少了。”

造成这样的差异跟经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等很多要素相关，某种程度上来讲，房价是城市经济和社会发展活跃度的指标。夏磊说：“2001年中国加入世界贸易组织之后，城市之间发展的速度就不太一样了。有一些城市特别有活力，经济就循环起来了。这些城市对资源有聚集能力，对劳动力的定价也是不一样的。在经济发达城市和不那么发达的城市，差不多相同的工作，收入是有差异的，人往高处走，对人口的吸引力也是不一样的。”城市化发展到2016年，《“十三五”规划纲要》提出，“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19个城市群。这19个城市群包括257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口占比73%，GDP占比81.7%。这19个城市群也提供了中国绝大部分的房地产市场。

按照住房需求量从大到小排列，夏磊在研究中把城市群分成三个梯队：第一梯队包括6个城市群，分别是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群；第二梯队包括8个城市群，分别是中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群；第三梯队包括5个城市群，分别是哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群。她曾经在《全球房地产》里预测未来房地产市场的城市群特征：第一是需求向重要城市群集中，地区分化显著，第一梯队全部由六大国家级城市群组成；第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐渐减少。

这一次从收缩到刺激的调控周期转折对中国的房地产市场、房价有怎样的影响？即便不掺杂其他因素，严谨地讲，因为购买力、需求和库存差异，全国的情况不一样。中国已经进入了“因城施策”的时代，北上广深四个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市的房地产政策调整具有信号意义。夏磊最近发布了《从政策松到市场稳要多久》的研究报告，她认为在政策层面，“一线城市基本没有放松空间。二线城市放松空间很大，但是城市分化严重。以杭州为代表的二线城市库存低，价格上涨压力大，政策放松不迫切。以郑州为代表的二线城市，库存高、市场弱，政策放松迫在眉睫。三、四线城市库存高位、市场疲软，全面放松势在必行”。

房价梯队叠加经济和社会发展的红利，在楼市购买力上就形成了代际和区域的分化。房地产里有一个很重要的指标是房价收入比，陶红兵说：“在中国，它的参考价值是有偏差的。比如一个外地年轻人来北京买房，表面看收入是达不到的，但是他能够得到父母、亲戚的支持。这些父母在老家是收入相对高或者有一些积蓄的家庭。”买房颇有中国特色。杨现领说：“我研究房地产，很有感触的一点是，房地产是中国居民所有人过去20多年积累财富最快最稳妥的方式。如果你和你的家庭一直没登上这辆战车，现在买房就比较困难了。”

杨现领说，1965年到1975年出生，在城市里工作的人，“可能直接就赶上了福利分房的时代，房改的时候，这种房子很便宜，甚至单位压指标让员工买。现在看这相当于逼着员工抓住机会，完成原始积累。因为随即就赶上了房地产商品化，房价上升的红利。”1975年到1985年出生的人，“一直到‘80后’早期那一代，买房难度还没有那么大。他们在房价上涨的窗口期买到了刚需房，通过这些年房价的上涨，置换成改善性住房时，消费力是很强的”。在中国的城市人口里，住房拥有率非常高，他们基本都或多或少分享了城市化和经济增长的红利。杨现领说：“比较难的情况是，流动人口在城里辛苦赚钱，回到老家在宅基地上建小洋楼。从投资行为来看，他们几乎没有分享到城市红利。现在小孩要买房，父母如果在城里有两套房还可以卖了支持一下，只在农村有一栋楼，父母真是一点办法都没有。”

一线城市，房价虽然高企，但政策放松的空间很小，因为反应压力太大。杨现领说：“比如一个刚刚工作3到5年的白领，如果想依靠单打独斗在北京买房，他的竞争对手是三种人：第一种是有钱人；第二种是北京有房的家庭，父母卖一套房来置换；第三种是父母在武汉、成都、厦门等城市可能有三套房的家庭，卖两套房来凑首付。”

中国房地产行业的复杂性

中国的房价除了跟经济发展、城市化、人口流动相关，也受到政策的影响。20多年的时间里，政府频繁实施了6轮调控政策，其中2008年到2009年、2014年到2016年是两轮刺激政策，2002年到2004年、2005年到2007年、2010年到2013年、2016年9月到现在拐点是四轮收紧政策。之所以跟政策关联紧密，因为“衣食住行”的基本需求中，住房不但是民生保障，房地产行业还对经济有巨大的带动作用。按照申万一级行业分类，全部28个行业中，14个行业受到房地产带动。陶红兵说：“美国的高科技、高端服务业那么发达，房地产依旧是它的支柱产业。因为房子的标的额太高，对上下游的拉动太大。房地产一定能拉动上游的钢筋、水泥、玻璃等产业，一定能拉动下游的铝材、装修、家电、家居等产业。”

围绕着房地产，其实还有服务业。杨现领说：“中国大部分人把房地产等同于开发商，其实房地产还包括二手房交易、租房、物业服务等等。美国房地产占GDP比重在13%到15%之间，中国只有7%。中国占比低的原因是一部分统计到了建筑业里，一部分是租赁市场、物业、二手房中介等统计不充分。数字偏低不能改变房地产举足轻重的事实。”房地产开发商经营产生困难，就能看到连锁反应。陶红兵说：“我2014年看到一线城市二手房交易超过了新房，新房市场会进一步萎缩。我那时候还在新房代理行业，就知道未来市场会越来越小。没有新房，就不打广告了。北京从前主要做房地产领域的大型广告公司，同时能服务几十家开发商，年利润几千万甚至上亿，现在剩下的寥寥无几。没有新房，也不用做沙盘模型了。北京从前一年可能有几百个楼盘要开盘，只大沙盘、小沙盘，模型就需要做上千套，现在这些做物料的公司都消失了。”

因为这种带动作用，房改之初，住房制度就从属于宏观经济政策。1997年亚洲金融危机爆发，中国进出口、外商投资等都受到冲击。1996年到1998年，时任国务院总理朱镕基多次提出“加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点”。杨现领说：“当时主要找了两个产业，一个是房地产，一个是汽车，结果房地产行业真的是不负众望。2003年，国务院发布18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次以官方文件形式将房地产业定位为国民经济支柱产业。”

除了产业链很长可以拉动经济外，住房制度还跟金融、土地、税收等相关。金融可以提高住房供应的效率，对于消费者来讲可以通过商业抵押贷款和公积金买房，对于开发商来讲可以通过融资手段进行经营。土地实行公有制，土地使用权有偿出让推动了城市化和经济发展，但同时产生了“土地财政”现象。在税收方面，跟住房交易和保有相关的涉及9个税种。

这些制度既潜藏着风险，也作为调控政策的手段。过去的房地产开发虽然房子作为商品本身利润不高，可金融能够带来巨大的利益。内地学习香港，有商品房预售制度，按揭款和预售款一直是开发商资金最重要的来源。有房地产资深从业者告诉本刊记者：“从前融资很容易，开发商拍一块地，自有资金可以只占三分之一，其他用各种贷款杠杆。买下地之后可以卖楼花，房子还没有盖完，资金就收回来了。甚至土地购置前的资金都不用开发商出，可以进行土地前融。我贷给你款几个月，指定用于拍地，你拍下地之后去做抵押融资再把我的钱还回来。这种贷款时间短，很安全就能挣到利息，有大量的有钱人愿意借。对于开发商来讲是用别人的钱就把孩子抱回来养。”

房子变成金融生意，就容易出现投机行为，引起经济泡沫，导致经济、金融危机的爆发。在即将过去的这个收紧周期里，正是运用了金融、土地、税收等手段，对房地产市场进行了降温。杨现领说：“比如画出了三道红线，就是剔除预售款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不小于1。这些都是考察开发商经营状况的核心指标，如果没有达标，金融机构就要对它的融资进行限制。再比如说，过去开发商是靠预售房子回笼资金的，就是消费者交完首付办了按揭之后，预售款就算是开发商可以使用的资金了。现在有关部门要求对预售资金进行监管，按照开发商的施工节奏控制其资金动用的能力。除此之外，还有限购政策、控制房贷的政策等等。这五六年的时间里，房住不炒，不把房地产作为刺激宏观经济的短期工具这个基调没有变过。”

最近几年时常看到开发商甚至是知名开发商经营困难，就是收紧政策起效了，但它不意味着房价会大幅度降低。陶红兵说：“从三道红线开始，开发商要提高自有资金出资比例，降杠杆，资金上就有压力了。从前开发商的利润因为自有资金投入少，虽然销售利润低，但自有资金利润很高。项目利润只是个位数。有一个知名房企，经营最好的时候利润率是8%左右，任何商品利润率8%都很低了，再降空间很小。”

房地产被这么多因素绞缠在一起，就变得很复杂。如果是一个刚需消费者，首付有限，要面对的是在左右房价的各种因素之间闪转腾挪，识别出它们的逻辑关系，再做出最经济的决策，不容易。所以，“房住不炒，回归居住属性”，符合消费者的利益，也有利于房地产行业的健康发展。2021年到2022年中国经济年会上，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就中央经济工作会议进行了权威解读。他表示，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房住不炒，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租售并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。

新的发展模式里，如果不鼓励炒房，需要剥离房地产的金融属性。夏磊在《全球房地产》里认为：“政府必须在货币方面控通胀、金融方面控杠杆、税收方面打击投机行为、土地方面注重供求平衡，在租赁和保障方面满足多层次住房消费需求。”市场的归市场，保障的归保障。陶红兵说：“住房需求分为基础类、改善类和提升类。对于低收入者的基本需求，政府可以通过发展租房市场，建设保障房来满足。改善类和提升类，其实可以交给市场去调节。如果开发商愿意高价买地，盖出来的楼盘有钱人愿意买，交易产生的地价和税收用来给普通老百姓多盖保障房，这就进入了正循环。”

存量房市场是未来

北京的房价有小幅度的波动，总体上却是一路上涨，但李慧觉得生意越来越难做。除了因为有经济和政策上的影响，市场形态也在发生变化。对开发商来讲，先要有土地，才能有新房，可一线城市的发展节奏太快，市区土地成了稀缺资源。买房的人群里虽然分为刚需、改善型和提升型需求，但对于开发商来讲一般不会专门针对某一个需求设计楼盘。李慧说：“这些需求都不是绝对的，所以我们的项目里一般都会有一居室、两居室、三居室三种户型。对年轻人来讲可能他买个一居室，算刚需。结婚了换两居室，对他来讲就算改善。但后来，像西边一些项目，或者东四环泛海国际这样的楼盘，大部分是大户型，全是做成改善型需求了。因为它们都是稀缺性资源，这些地段的空地越来越少了。我印象中西城区在2010年以前，地就很少了。北面和西面是在2010年左右，地开始卖没了。2014年以后，四环内的房价已经拉得很高了，这个单价做小户型，刚需也接受不了，那不如大部分做成改善型、提升型的大户型产品。”

一线城市在全国率先进入了存量房市场，市场逻辑、面对的情况跟高歌猛进的新房时代不一样了。消费者挑房子变得成熟理性了。李慧说：“早些年房地产非常好做，需求大，政策也好。经过一段时间的买买买，消费者开始挑房子了。从前大家都住公房，没有那么多买商品房的经验。经过几轮的房地产发展和家庭置换，消费者对品质要求变高了。从前北京本土开发商无非就是比公房做得好一点，2010年以后随着南方开发商进京，北京市场就卷起来了。项目的户型更精细化，园林高标准，对开发商来讲就越来越难做。”存量市场还意味着消费者可以在新房和二手房之间选择。杨现领说：“一线城市买房，要考虑未来可不可以置换。新房越盖越远，配置越来越差，跟二手房相比优势就不大了。进入到存量房市场，开发商是在跟汪洋大海般的二手房业主竞争。新房有自己的定价逻辑，二手房业主的降价幅度可以很大，他们的房子可能已经涨了几倍了，便宜一点卖无所谓。”

进入存量市场是发展的必然。陶红兵说：“2013年北京二手房销量和新房基本打平，2014年以后二手房销量就越来越领先。上海也是在2014年前后二手房交易量大于新房。这两个中国最大的一线城市是全国房地产市场未来的方向。”随着房地产市场逐渐成熟，叠加调控政策，北京的房价进入了一个平稳期。李慧说：“房价不是那种暴利的涨幅了，但是它也在微涨。这其中新房的涨幅不是特别大，它们大部分在距离市中心比较远的地方，反而是核心区域的二手房在稳定中有一些增长。”但是，这也不能说未来就是新房开发商的生意结束了。陶红兵说：“美国直到现在也是有新房交易的，如果未来中国新房交易量像美国一样占到10%，它依旧是个非常大的数字。只不过开发商这个行业的规模没有从前那么大，可能也难以支撑从前众多的服务商供应链。比如美国开发商自己不卖房子，一座城市只有少数新盘，打广告没有作用。消费者也很难知道哪里有新盘。美国只能通过房地产经纪公司去卖房，消费者也去经济公司找房源。”

存量房时代，从消费者角度有三种需求：第一种是人口流入，产生新的刚需。第二种是居住条件改善的需求。随着有些人收入水平提高或者家庭结构调整，对住房面积、住房品质都会有新需求。第三种是老旧城市的更新改造，改革开放超过40年，商品住房销售也超过了20年，老旧城区的条件没有办法满足居民住房消费升级的需求，拆迁成本又太高，需要其他办法。陶红兵曾经计算，2000年以前建成的重点改造小区全国大概有21.9万个，建筑面积达31.1亿平方米，这是万亿级别的市场规模。他说：“‘贝壳’做的是存量市场的交易，‘自如’做的是存量市场的运营，我们愿景集团就做存量市场的更新和物业管理，特别是围绕社区做老旧小区改造和物业管理。2018年，我们开始做这方面工作的时候还不知道国家会陆续出台老旧小区改造的支持政策。但是，我们根据存量市场的发展逻辑知道这一定是方向。另外，我们觉得如果有利于改善老百姓居住生活，提高老百姓的幸福感，现在的一些障碍未来政策上一定会有突破。”

存量房时代的居住是怎样的形态，陶红兵根据不同小区的情况有不同的探索。北京劲松小区是改革开放后首批成建制住宅，40年过去房子陈旧。他的做法是与属地街道合作，把社区闲置和低效用房进行改造和经营，用以补全社区内的便民功能，比如老年食堂、菜站等等，用这些经营收入来收回对小区改造升级的投资。这个项目不但让小区的公共环境有了提升，还引入了物业管理，解决了小区的安全、消防、交通规划和停车管理、垃圾分类和处理等问题。劲松社区在CBD核心区附近，可经营资源多而且价值比较高，社区内就可以平衡改造的投入和回收。有些老旧小区不具备这些条件，就需要资源之间重新匹配，用最低的成本帮原住民实现居住升级，帮新市民、年轻人解决住房问题，同时企业在其中能有收益。陶红兵在西城区有个项目，基础设施状况很差，社区空间小，没有电梯，居住群体多数是老人，生活、养老都不方便。另一方面，这个小区临近金融街，在那里工作的年轻人要么就要租附近高价的商品房，要么要忍受通勤距离长的痛苦。愿景集团在产权不变、不增加支出的情况下根据社区内原住民的意愿，帮他们找到更适合居住的社区，比如有电梯，或者跟子女同一个小区，再租下这个小区进行升级改造，然后租给附近上班的年轻人。他称之为“租赁置换”的改造经营模式。

无论对消费者还是开发商，红利期已过，未来存量市场才是常态。土地稀缺，土地价格和房价已经涨上去了，对刚需和提升居住品质来讲，成本都不低。杨现领说：“对比其他国际大都市，比如柏林、东京等，房价高，连房租都很贵，年轻人的压力都很大。”每人都拥有一套自己的房，在发达国家的大城市是难以满足的。《全球房地产》里的数据显示，多数发达经济体的租赁比在35%以上，瑞士是57%，韩国是45%，日本是39%。在核心大城市租赁比例更高，洛杉矶是55%，旧金山是54%，东京是51%。

单打独斗的年轻人要在高房价前“躺平”或者被绑架人生吗？陶红兵是白手起家的企业家，上个世纪90年代拿着800块钱用半年时间挣到几十万元。他说：“30岁就买房的时候过去了，毕业很多年都要租房子未来可能是常态，所以，这不代表人生失败。不要总纠结是租房还是买房，甚至因为房价高就逃离。一线城市的工作可以带来经验、阅历、技能和人脉上的提升。在这里万一有机会赚到了钱，买了房，就改变了命运。一线城市的工资水平也高于老家，辛苦几年多攒一些钱回家买房也轻松，积攒的工作资历也能在老家形成降维打击，回去之后更容易出人头地。”红利时代已经过去了，可人生还要努力奋斗。

（感谢刘刚对本文的大力帮助）